Avant de signer : faire corriger le document

L'état des lieux de sortie est établi contradictoirement, c'est-à-dire en présence des deux parties (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Tant qu'il n'est pas signé, vous pouvez demander qu'une mention soit corrigée ou précisée. Ayez l'état des lieux d'entrée sous la main : c'est la référence de chaque comparaison.

Contrairement à l'état des lieux d'entrée, que le locataire peut faire compléter dans les 10 jours, l'état des lieux de sortie ne prévoit pas de délai de rattrapage. Une fois signé sans réserve, il devient très difficile d'en contester le contenu.

Option 1 : signer avec des réserves écrites

C'est la solution la plus simple et souvent la plus efficace. Vous signez le document, mais vous inscrivez à côté, ou dans la zone d'observations, ce que vous contestez. Une réserve utile est précise et vérifiable :

  • « Je conteste la mention “rayure profonde sur le parquet du salon” : cette rayure figure à l'état des lieux d'entrée, page 3. »
  • « Les traces sur le mur de la chambre relèvent de l'usure normale après 6 ans d'occupation. »
  • « Le four a été nettoyé le jour de la sortie, photos datées à l'appui. »

Les réserves ne bloquent rien, mais elles montrent que vous n'avez pas accepté le constat. Elles seront lues par le bailleur, par la commission de conciliation ou par le juge.

Option 2 : refuser de signer

Vous pouvez refuser de signer si le désaccord est profond. Attention aux conséquences : sans état des lieux signé par les deux parties, la loi prévoit qu'il soit établi par un commissaire de justice (ancien huissier), à l'initiative de la partie la plus diligente. Les frais sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire, selon un tarif réglementé, et chacun est convoqué au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée.

Si vous ne vous présentez pas à ce rendez-vous, l'état des lieux du commissaire de justice vous sera opposable. Refuser de signer n'est donc utile que si vous comptez faire valoir votre version.

À l'inverse, un état des lieux de sortie établi par le bailleur seul, sans vous et sans commissaire de justice, ne prouve pas les dégradations qu'il mentionne lorsque c'est le bailleur qui n'a pas organisé de rendez-vous contradictoire (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n°22-19.422).

Option 3 : le commissaire de justice

En cas de désaccord persistant, l'une ou l'autre partie peut faire appel directement à un commissaire de justice pour dresser un constat. Son état des lieux fait foi jusqu'à preuve du contraire. C'est la solution la plus solide juridiquement, mais elle a un coût.

Après l'état des lieux : contester les retenues

  • Rassemblez vos preuves : état des lieux d'entrée, photos datées, factures de travaux ou de nettoyage, échanges écrits
  • Envoyez une lettre recommandée au bailleur, qui conteste chaque retenue point par point
  • Saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) : gratuite, elle est compétente pour les litiges sur l'état des lieux et le dépôt de garantie
  • Ou passez par un conciliateur de justice, gratuit lui aussi

En dernier recours : le tribunal

Le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Pour une demande inférieure ou égale à 5 000 €, une tentative de résolution amiable est obligatoire avant de saisir le juge (article 750-1 du code de procédure civile) : conciliation, médiation ou procédure participative. Sans cette étape, sauf exceptions prévues par le texte, la demande peut être déclarée irrecevable.

Ce qui fait gagner une contestation

Dans presque tous les cas, la question est la même : la dégradation existait-elle déjà à l'entrée ? Le locataire qui peut montrer une photo datée de la même zone, prise à l'entrée, a un avantage décisif.

Avec LocaCheck, chaque photo d'entrée est horodatée et géolocalisée GPS. À la sortie, le comparateur entrée/sortie superpose les deux états de la même zone, et le PDF final réunit les deux séries de photos avec les signatures des parties. La comparaison visuelle devient une preuve directement exploitable devant la commission de conciliation ou le juge.

Conclusion

Signer avec des réserves précises suffit dans la plupart des cas. Le refus de signature et le commissaire de justice sont des recours plus lourds, à réserver aux désaccords sérieux. Dans tous les cas, la qualité de l'état des lieux d'entrée décide de l'issue. Soyez prévenu de la sortie de LocaCheck pour réaliser un état des lieux d'entrée qui vous protège.

Sources : loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2 et 20 ; code de procédure civile, article 750-1 ; Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n°22-19.422.