Les délais légaux

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe deux délais, qui courent à partir de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée :

  • 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
  • 2 mois s'il fait apparaître des différences

Pensez à communiquer votre nouvelle adresse au plus tard lors de la remise des clés. Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'approbation annuelle des comptes, pour couvrir la régularisation des charges. Le reste doit être rendu dans les délais.

Pour le détail de la règle des deux délais, voir notre article 1 mois ou 2 mois ?

La pénalité de 10 % par mois de retard

C'est le point le plus méconnu. Lorsque le dépôt n'est pas restitué dans le délai, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration s'applique de plein droit : vous n'avez pas besoin de la demander au préalable pour qu'elle soit due.

Exemple : loyer de 750 € hors charges, dépôt rendu 2 mois et 5 jours après l'expiration du délai. Trois périodes mensuelles ont commencé : la majoration est de 3 × 75 € = 225 €, en plus du dépôt.

Seule exception : la majoration n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse.

Étape 1 : la relance écrite

Commencez par un message simple, par email ou courrier : date de remise des clés, montant du dépôt, délai applicable. Beaucoup de retards relèvent de l'oubli ou d'une agence qui attend un document. Gardez une trace écrite de chaque échange.

Étape 2 : la mise en demeure

Sans réponse, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit contenir :

  • La date de remise des clés et le montant du dépôt de garantie
  • Le délai légal applicable (1 ou 2 mois) et sa date d'expiration
  • La référence à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989
  • Le calcul de la majoration de 10 % déjà acquise
  • Un délai de réponse (8 ou 15 jours) et l'annonce de la saisine de la commission de conciliation à défaut

Étape 3 : la conciliation, gratuite

Saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) de votre département, compétente pour les litiges sur le dépôt de garantie, ou un conciliateur de justice. Les deux sont gratuits. Pour une demande inférieure ou égale à 5 000 €, cette tentative de résolution amiable est de toute façon obligatoire avant de saisir le juge (article 750-1 du code de procédure civile), sauf exceptions.

Étape 4 : le juge des contentieux de la protection

Si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. L'avocat n'y est pas obligatoire. Demandez la restitution du dépôt, la majoration de 10 % par mois de retard, et le cas échéant des dommages et intérêts. Vous disposez de trois ans pour agir (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Pourquoi les retards arrivent

Les retards de restitution s'appuient souvent sur un désaccord autour de l'état des lieux : dégradation contestée, mention imprécise, état des lieux d'entrée incomplet. Un état des lieux d'entrée et de sortie clair, photographié et signé par les deux parties élimine la plupart de ces prétextes.

LocaCheck produit ces deux documents avec les mêmes zones, des photos horodatées GPS et la signature des deux parties à chaque étape. Si l'état des lieux de sortie est conforme, cela se voit immédiatement, et le délai d'un mois s'applique sans discussion.

Conclusion

Relance, mise en demeure, conciliation, puis juge : suivez l'ordre et gardez chaque trace écrite. La majoration de 10 % par mois de retard joue en votre faveur dès l'expiration du délai. Soyez prévenu de la sortie de LocaCheck pour vos prochains états des lieux.

Sources : loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 7-1, 20 et 22 ; code de procédure civile, article 750-1.