La règle en une phrase

L'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fixe le délai de restitution du dépôt de garantie selon le résultat de l'état des lieux de sortie :

  • État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée → restitution dans 1 mois
  • État des lieux de sortie non conforme → restitution dans 2 mois, déduction faite des sommes justifiées

Ce sont des délais maximums : rien n'empêche le bailleur de rendre le dépôt plus tôt.

À partir de quand le délai court-il ?

Le délai démarre à la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce n'est ni la date du préavis, ni la date de fin du bail, ni la date de l'état des lieux si les clés sont rendues plus tard. Le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse au plus tard à cette occasion.

Que veut dire « conforme » ?

L'état des lieux de sortie est conforme lorsqu'il ne fait apparaître aucune différence imputable au locataire par rapport à l'entrée. L'usure normale due au temps n'est pas une dégradation : elle ne peut justifier aucune retenue. Dès qu'une différence est relevée, le délai passe à deux mois, et chaque somme retenue doit être justifiée (facture, devis).

Les cas particuliers

  • Copropriété : le bailleur peut conserver jusqu'à 20 % du dépôt jusqu'à l'approbation des comptes annuels de l'immeuble
  • Loyers ou charges impayés : ils peuvent être déduits, sur justificatif
  • Pas d'état des lieux d'entrée : le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du code civil), sauf si c'est le bailleur qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux

L'état des lieux fait sans le locataire : l'arrêt du 16 novembre 2023

Dans un arrêt publié au bulletin (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n°22-19.422), la Cour de cassation a tranché une situation fréquente : un bailleur, informé de la date de départ des locataires, dresse seul l'état des lieux de sortie, sans chercher à l'établir avec eux et sans faire appel à un commissaire de justice. Il retient ensuite une partie du dépôt pour des dégradations.

La Cour a jugé que cet état des lieux établi unilatéralement ne peut pas servir de preuve des dégradations qu'il mentionne, lorsque l'absence de contradictoire est imputable au bailleur. Les locataires ont obtenu la restitution intégrale de leur dépôt.

Pour le bailleur, la leçon est claire : l'état des lieux de sortie se fait avec le locataire, ou à défaut par un commissaire de justice. Pour le locataire : un constat réalisé sans vous, alors que le bailleur connaissait votre date de départ, ne suffit pas à justifier une retenue.

Lire l'arrêt sur Légifrance

Et en cas de retard ?

Passé le délai, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. La marche à suivre est détaillée dans notre article propriétaire qui ne rend pas la caution.

Un état des lieux contradictoire, toujours

Toute la mécanique des délais repose sur deux documents comparables, établis avec les deux parties. LocaCheck impose la signature du locataire et du propriétaire sur chaque état des lieux : impossible de se retrouver avec un document unilatéral, celui que la Cour de cassation a privé de valeur probante. Les photos horodatées GPS de chaque zone rendent la comparaison entrée/sortie immédiate, et avec elle le choix entre un et deux mois.

Conclusion

Un mois si rien n'a changé, deux mois sinon, à compter de la remise des clés. Et un état des lieux de sortie dressé sans le locataire ne justifie aucune retenue. Soyez prévenu de la sortie de LocaCheck pour des états des lieux signés par les deux parties.

Sources : loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2 et 22 ; code civil, article 1731 ; Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n°22-19.422, publié au bulletin.