Ce que dit la loi

Aucun texte ne parle directement de « frais de ménage ». La règle découle de deux articles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L'article 7 impose au locataire de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, sauf ce qui relève de la vétusté, d'une malfaçon, d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure. L'article 22 autorise le bailleur à déduire du dépôt de garantie les sommes qui lui restent dues, à condition qu'elles soient dûment justifiées.

Une retenue pour nettoyage est donc possible, mais seulement si trois conditions sont réunies : le logement a été rendu dans un état de saleté qui dépasse l'usage normal, cet écart est prouvé par la comparaison des états des lieux, et son coût est chiffré par un justificatif.

Usure normale ou saleté anormale : où passe la frontière ?

L'usure normale, c'est l'effet du temps et d'une occupation ordinaire. Elle n'est jamais facturable au locataire : peinture ternie après plusieurs années, parquet légèrement patiné aux points de passage, joints jaunis par l'âge.

La saleté anormale, elle, résulte d'un défaut d'entretien. Elle peut justifier une retenue si elle n'existait pas à l'entrée :

  • Four, plaques ou hotte couverts de graisse cuite
  • Dépôts de calcaire épais sur la robinetterie, la douche ou les WC
  • Murs et plafonds jaunis par le tabac
  • Déchets, encombrants ou effets personnels laissés sur place
  • Moquette ou revêtements de sol tachés de façon durable

Le locataire doit rendre le logement dans l'état de propreté où il l'a reçu, pas dans un état meilleur. Un logement remis « propre mais pas impeccable » alors qu'il était lui-même moyennement entretenu à l'entrée ne justifie aucune retenue.

Les conditions d'une retenue valable

  • Une comparaison écrite et précise entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, pièce par pièce
  • Un justificatif chiffré : facture d'une entreprise de nettoyage ou devis détaillé
  • Un détail poste par poste : cuisine, salle de bain, sols… et non un forfait global
  • Un montant proportionné aux zones réellement concernées
  • Le respect du délai : deux mois maximum après la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à celui d'entrée

Une ligne « ménage : 150 € » sans facture, sans devis et sans référence à l'état des lieux est facilement contestable : l'article 22 exige que chaque somme retenue soit justifiée.

Ce que le juge regarde en cas de litige

Face à une contestation, le juge compare les deux états des lieux. Une mention vague à la sortie — « logement sale », « ménage à prévoir » — sans description ni photo pèse peu face à un locataire qui conteste. À l'inverse, une mention précise (« four : dépôts de graisse carbonisée sur la sole et la porte vitrée ») mise en regard d'une entrée qui indiquait « four propre » est difficile à remettre en cause.

La forme compte aussi : un état des lieux de sortie dressé par le bailleur seul, sans le locataire et sans commissaire de justice, ne prouve rien lorsque c'est le bailleur qui n'a pas organisé de rendez-vous contradictoire. La Cour de cassation l'a rappelé en 2023 (voir notre article sur le délai de restitution de la caution).

Locataire : comment éviter la retenue

  • Nettoyez avant l'état des lieux de sortie les zones les plus regardées : four, hotte, réfrigérateur, sanitaires, vitres, intérieur des placards
  • Photographiez chaque pièce une fois le ménage terminé, avec la date
  • Soyez présent à l'état des lieux de sortie et refusez les mentions vagues : demandez une description précise
  • Si vous n'êtes pas d'accord, inscrivez vos réserves par écrit avant de signer (voir comment contester un état des lieux de sortie)

Propriétaire : comment justifier une retenue

  • Décrivez l'état de propreté zone par zone dès l'entrée, pas seulement l'état du bâti
  • À la sortie, notez précisément chaque défaut d'entretien et photographiez-le
  • Faites établir un devis ou conservez la facture de l'entreprise de nettoyage
  • Envoyez le décompte détaillé avec les justificatifs avant la fin du délai de deux mois

Le rôle des photos datées

Toute la question se résume à une comparaison : quel était l'état de chaque zone à l'entrée, et quel est-il à la sortie ? Sans photos précises et datées aux deux moments, il est impossible de distinguer l'usure normale d'un vrai défaut d'entretien.

C'est ce que LocaCheck documente automatiquement. Chaque photo est horodatée et géolocalisée GPS au moment de la prise de vue, zone par zone. À la sortie, le comparateur superpose la photo d'entrée sur la caméra pour reprendre exactement le même cadrage. Le tout est réuni dans un PDF signé par les deux parties : la preuve la plus complète que vous puissiez constituer vous-même, sans frais de commissaire de justice.

Conclusion

Le propriétaire peut retenir des frais de nettoyage, mais uniquement pour une saleté anormale, constatée par comparaison des deux états des lieux et justifiée par une facture ou un devis. Pour le locataire comme pour le bailleur, tout se joue sur la précision des états des lieux. Soyez prévenu de la sortie de LocaCheck pour réaliser les vôtres avec photos certifiées.

Sources : loi n°89-462 du 6 juillet 1989, articles 7 et 22 (Légifrance) ; Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n°22-19.422.