La durée du bail
Bail vide : La durée minimale est de 3 ans pour un bailleur personne physique, et de 6 ans pour une personne morale. Le bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction.
Bail meublé : La durée minimale est d'1 an. Exception pour les étudiants : le bail peut être conclu pour 9 mois, sans renouvellement automatique.
Le dépôt de garantie
- Bail vide : 1 mois de loyer hors charges maximum
- Bail meublé : 2 mois de loyer hors charges maximum
Ce plafond est impératif : toute clause prévoyant un dépôt supérieur est réputée non écrite.
Le préavis pour quitter le logement
Locataire en bail vide : 3 mois en général, réduit à 1 mois en zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi ou raisons de santé.
Locataire en bail meublé : 1 mois uniquement, quelle que soit la situation.
Propriétaire : 6 mois de préavis dans les deux cas pour reprendre ou vendre le logement.
La fiscalité pour le propriétaire
Bail vide — revenus fonciers : Micro-foncier avec un abattement de 30% (plafonné à 15 000€), ou régime réel pour déduire les charges réelles.
Bail meublé — BIC/LMNP : Micro-BIC avec un abattement de 50%, ou régime réel permettant d'amortir le bien et les meubles pour une imposition souvent nulle pendant de nombreuses années.
Les équipements obligatoires du meublé
Le décret n°2015-981 impose une liste précise d'équipements :
- Literie avec couette ou couverture, dispositifs d'occultation des fenêtres
- Plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur
- Vaisselle suffisante, ustensiles de cuisine, table et sièges
- Étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager
Quel régime choisir ?
Le choix dépend de votre situation fiscale, de votre objectif (stabilité vs flexibilité) et du marché local. En zone tendue, le meublé est très demandé. LocaCheck génère les deux types de bail conformes à la réglementation en vigueur.